Die Wohnungsknappheit in vielen deutschen Städten bringt Vermieter und Mieter gleichermaßen immer wieder in juristische Konflikte. Besonders brisant ist das Thema Eigenbedarfskündigung: Will ein Vermieter seine vermietete Wohnung selbst nutzen oder einem nahen Angehörigen überlassen, erlaubt das Gesetz die Kündigung – unter strengen Voraussetzungen. Doch viele Vermieter tappen bei der Eigenbedarfskündigung in juristische Fallen. Fehler im Verfahren oder bei der Begründung können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam wird. Was sind die häufigsten Fehlerquellen? Welche Rechte haben Mieter? Und wie gelingt die eigenbedarfsgerechte Kündigung rechtssicher?
Fehler 1: Unzureichende Begründung des Eigenbedarfs
Häufigster Stolperstein ist eine ungenaue oder gar nicht vorhandene Begründung. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) schreibt vor, dass das berechtigte Interesse des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen beziehungsweise einem Familienangehörigen zu überlassen, klar und nachvollziehbar dargelegt werden muss. In der Kündigungserklärung muss der Eigenbedarf konkretisiert werden: Wer zieht ein, aus welchen Gründen, wie ist die familiäre Beziehung? Ein bloßes “Ich brauche die Wohnung für meine Tochter” reicht nicht – es muss auch erläutert werden, warum gerade diese Wohnung benötigt wird. Gerichte werten pauschale und formelhafte Angaben als nicht ausreichend.
Fehler 2: Fehlender oder falscher Nutzungsgrund
Der Bedarf muss „ernsthaft und nachvollziehbar“ begründet werden. Nicht jeder Grund ist zulässig: Die Kündigung zum Zwecke einer besseren Vermietung oder rein spekulativer Gründe genügt nicht. Auch darf kein sogenannter vorgeschobener Eigenbedarf vorliegen. Stellt das Gericht fest, dass der geltend gemachte Bedarf nur vorgeschoben war – zum Beispiel indem die angeblich für die Tochter gekündigte Wohnung direkt wieder vermietet wird – ist die Kündigung nichtig und zieht möglicherweise Schadensersatzpflichten nach sich.
Fehler 3: Nicht ausreichende Berücksichtigung der Widerspruchsmöglichkeiten des Mieters
Mieter können sich auf die sogenannte Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen, wenn ihnen und ihren Familien durch den Umzug unzumutbare Härten drohen – etwa bei Krankheit, hohem Alter oder einer bevorstehenden Geburt. Vermieter müssen in der Kündigung auf dieses Widerspruchsrecht hinweisen. Unterbleibt der Hinweis, kann sich die Kündigung um bis zu sechs Monate verzögern.
Fehler 4: Formelle Fehler
Die Eigenbedarfskündigung ist schriftlich und unterschrieben auszusprechen. Eine E-Mail genügt nicht. Auch muss die Kündigung mindestens drei Monate im Voraus erfolgen. Wird ein zu kurzer Zeitraum angegeben, ist die Kündigung unwirksam.
Fehler 5: Eigenbedarf bei Gesellschaften oder mehreren Eigentümern
Nicht jeder Vermieter darf Eigenbedarf geltend machen. Bei einer GbR oder einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist Eigenbedarf nicht ohne weiteres möglich. Nur die natürliche Person, bei der das Bedürfnis tatsächlich besteht, kann eigenbedarfskündigen.
Fazit
Wer als Vermieter Eigenbedarf anmelden will, muss akribisch vorgehen. Fehler in der Begründung, Form oder beim Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeiten führen oft dazu, dass die Kündigung vor Gericht keinen Bestand hat. Es empfiehlt sich, sich frühzeitig juristischen Rat einzuholen – so lassen sich ärgerliche Rückschläge und teure Prozesse vermeiden. Mieter wiederum sollten ihre Rechte und mögliche Härtefallklauseln kennen, um sich im Konfliktfall richtig zur Wehr zu setzen.
